الرهون العقارية: "المنقذ" للحكومة؟

2024 مؤلف: Seth Attwood | [email protected]. آخر تعديل: 2023-12-16 15:57

الإقراض العقاري في عالم الرأسمالية الروسية هو أداة لسرقة الناس. لم يتم الوفاء بأي من المراسيم الرئاسية التي حددت أهدافًا لمعدلات فائدة الرهن العقاري.

الرهن العقاري: رحلة تاريخية قصيرة

كان الإقراض العقاري موجودًا منذ فترة طويلة. يشير الرهن العقاري إلى الإقراض بضمان العقارات. في بابل القديمة ومصر القديمة وروما القديمة ، كان الإقراض يتم بشكل حصري تقريبًا على تأمين الأرض. ظهر مصطلح "الرهن العقاري" (من اللغة اليونانية القديمة) لأول مرة في اليونان في بداية القرن السادس. قبل الميلاد ه. وهكذا حدد الإغريق القدماء شكل مسؤولية المدين تجاه الدائن بأرضه. على حدود قطعة أرض المقترض ، تم وضع بريد به نقش يشير إلى أن هذه الأرض توفر ديونًا. كان هذا العمود يسمى "الرهن العقاري" (ترجمت على أنها "مؤسسة" ، "تعهد" ، "تحذير").

اليوم ، الرهن العقاري في معظم الحالات هو قرض لشراء مساكن (منازل ، شقق) من قبل الناس بضمان هذا السكن بالذات. يسمى هذا النوع من القروض الرهون العقارية (HMLs). هذا الإقراض ، وفقًا لخبراء في تاريخ البنوك ، تم اختراعه في إنجلترا في العقود الأخيرة من القرن التاسع عشر. واجه مقرضو الأموال في مدينة لندن في ذلك الوقت بالفعل صعوبات في زيادة عمليات الإقراض ، والتي كانت تركز تقليديًا على الأعمال التجارية الخاصة. كان الإقراض للأفراد محدودًا بسبب عدم وجود طلب فعال من السكان وعدم وجود ضمانات موثوقة.

أما بالنسبة لمشكلة الإسكان في إنجلترا في القرن التاسع عشر ، فقد تم حلها بشكل أساسي بطريقتين: قام المواطنون الأثرياء ببناء أو شراء العقارات بأموالهم الخاصة ، والتي أصبحت ملكًا لهم ؛ الأشخاص المحرومون (وكان هناك معظمهم ، خاصة في المدن) مساكن مستأجرة من أصحاب المنازل الأثرياء ، كانوا مستخدمين وليسوا ملاكًا. كان هناك أيضًا أفقر الإنجليز الذين عاشوا في الملاجئ (هذا موصوف بالألوان جيم ديكنز).

بدأت البنوك في تقديم قروض للمواطنين ذوي الأمن المعتدل (أي الذين لديهم وظيفة) لشراء أسقف خاصة بهم فوق رؤوسهم على أمن هذا السقف بالذات. بدأ مقرضو الأموال في إغواء الناس حتى يصبحوا مالكين كاملين للعقارات ويشعرون بأنهم مالكون. هكذا نشأ نوع جديد من العمليات المصرفية - إصدار HMLs. فركت ضفاف مدينة لندن أيديهم بسرور. تدريجيا ، أصبح هذا النوع من الإقراض شائعًا في الدول الغربية الأخرى.

سقف فوق رأسك أم منشأة تخصيب؟

لكن لنعد إلى روسيا اليوم. يحتل موضوع الرهن العقاري مكانة هامة في وثائق الحكومة المختلفة وفي خطابات وبيانات المسؤولين على مختلف المستويات. علاوة على ذلك ، يتم تقديمه دائمًا على أنه اجتماعي. مثل ، الرهن العقاري هو "عصا سحرية" مصممة لحل مشكلة الإسكان بشكل نهائي وغير قابل للنقض ، والتي ، في التعبير ميخائيل بولجاكوف وعذبوا وأفسدوا الرجل الروسي. حتى الآن ، لسوء الحظ ، استمرت وما زالت تعذب العديد من معاصرينا. بلغ عدد الأسر المسجلة على أنها بحاجة إلى ظروف سكن أفضل في عام 2011 مقارنة بإجمالي عدد الأسر (بما في ذلك الأفراد غير المتزوجين) 5.1٪. وفي عام 2017 ، انخفض هذا المؤشر بشكل طفيف ، ولكن ليس بشكل كبير - إلى 4.4 ٪.

بالأرقام المطلقة ، انخفض عدد المحتاجين المسجلين من 2.8 مليون إلى 2.5 مليون أسرة. وهذا على الرغم من حقيقة أن شروط الدخول إلى هذه القائمة صعبة للغاية. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن نضع في اعتبارنا أن لدينا جيشًا كاملاً من الأشخاص الذين لا مأوى لهم ، ويتراوح عددهم ، وفقًا لتقديرات مختلفة ، من 1.5 إلى 3 ملايين. معظمهم لا يحاول حتى التسجيل والدخول في القوائم المشار إليها.بشكل عام ، يعد الإسكان (أو بالأحرى عدمه) هو بالفعل المشكلة الاجتماعية الأكثر حدة في روسيا. وهو ما يصبح حادًا ومؤلماً بشكل خاص على خلفية قصور الروس الراقي الحديث. لكن يبدو لي أن السلطات حيرت من مشكلة الرهن العقاري لسبب آخر ، والجانب الاجتماعي مجرد غطاء. لقد تأسست الرأسمالية في بلدنا منذ بداية التسعينيات. وإذا كان الأمر كذلك ، فيجب على الحكومة أولاً وقبل كل شيء أن تخدم مصالح أولئك الذين يجسدون الرأسمالية وجوهرها - المصرفيين. الرأسمالية مجتمع تتناثر فيه التعبيرات الملطفة - الكلمات الزائفة والماكرة. يمتلئ دستور الاتحاد الروسي بهذه العبارات الملطفة. على وجه الخصوص ، تقول أن الاتحاد الروسي هو دولة رفاهية. لا ، إنها في الحقيقة برجوازية. وإذا كان الأمر كذلك ، فينبغي إذن أن يعبر عن مصالح البرجوازية ، ومصالح الربا في المقام الأول (نحن هنا نتعامل مع تعبير ملطف آخر: تمت إعادة تسمية المرابين بـ "المصرفيين"). لذلك ، الرهون العقارية مطلوبة من قبل المصرفيين المرابين.

الحكمة الشعبية عن الرهون العقارية

كانت الحكمة الشعبية قادرة على التعبير بدقة عن جوهر الرهن العقاري بمساعدة الحكايات و "الفكاهة السوداء". في العهد السوفياتي ، انتشرت النكات من مسلسل "سؤال للراديو الأرمني". فيما يلي استمرار لهذه السلسلة فيما يتعلق بموضوعنا:

سؤال للإذاعة الأرمينية: ما هو القرض العقاري؟ الجواب: هذه يد مساعدة ترتجف بفارغ الصبر.

إذا قمنا بتنظيف جميع أوصاف الرهون العقارية من العبارات الملطفة ، فلن يكون هناك سوى بضع كلمات تشرح جوهر هذه الظاهرة. واحد منهم هو "السرقة". فيما يلي بعض الأمثلة على الفنون الشعبية التي تكشف الطبيعة المفترسة للرهون العقارية:

الرهون العقارية: "المنقذ" للحكومة؟

لكن العودة إلى الموجة الجادة. لدى السلطات الروسية سبب آخر لفرض الرهون العقارية في البلاد بكل طريقة ممكنة. مع زيادة حجم الإقراض العقاري ، يصبح أحد محركات الاقتصاد. بعد كل شيء ، مع معدل النمو الاقتصادي ، فإن الحكومة مليئة بالثغرات. في عام 2015 ، كان هناك انخفاض في الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 2.5 ٪. في العام التالي ، 2016 ، انخفض الناتج المحلي الإجمالي بنسبة 0.2٪ أخرى. في عام 2017 ، كانت هناك زيادة بنسبة 1.5٪ (والتي لا تزال أقل بكثير من المتوسط العالمي). أخيرًا ، في عام 2018 ، كان من المتوقع حدوث زيادة في مكان ما في المنطقة من 1.5 إلى 1.9٪. وهذه مفاجأة! ذكرت Rosstat في بداية هذا العام أن نمو الناتج المحلي الإجمالي بلغ 2.3٪.

اتضح أن مثل هذا النجاح غير المتوقع (لا يزال متواضعا على خلفية المتوسط العالمي) قد تحقق بفضل قطاع البناء في الاقتصاد الروسي. كان هناك نشاط هناك ، والذي ، كما اتضح ، كان مدفوعًا بنمو الإقراض العقاري (تجاوز حجم HMLs الجديدة في العام الماضي 1 تريليون روبل ، وبلغ عدد القروض الممنوحة 1.47 مليون ؛ هذه أرقام قياسية للجميع. وجود الاتحاد الروسي). في العام الماضي ، ولأول مرة ، تم بناء المزيد من المساكن بمساعدة HMLs مقارنة بأساليب التمويل الأخرى.

مع أخذ ذلك في الاعتبار ، يمكن الافتراض أن موضوع الإقراض العقاري سيصبح أكثر أهمية بالنسبة للحكومة. بعد كل شيء ، على الأقل من أجل اللياقة ، يحتاج إلى معدلات نمو اقتصادي لا تقل عن المتوسط العالمي. قبل ذلك ، كان لدى السلطات منقذ اقتصادي واحد - تصدير النفط والغاز. الآن ، يبدو لها أن هناك أيضًا عصا سحرية على شكل قرض عقاري.

لكن ليس من الصعب أن نفهم أن المنقذ هذا سيكون له عمر محدود للغاية بسبب حقيقة أن أسعار الفائدة على MHL عند مستوى مرتفع بشكل خطير. في السنوات الأخيرة ، تفاوتوا في النطاق من 10 إلى 15 في المائة سنويًا (اعتمادًا على البنك ، وكذلك على نوع الرهن العقاري: لشراء المساكن في السوق الثانوية ؛ لمشروع سكني جديد ، إلخ.). من الواضح ، ينبغي تخفيض المعدلات. وإلا فإن كل شيء سينتهي بتضخم سريع لـ "فقاعة الرهن العقاري" وانهيارها. ما سيحدث هو ما يسمى "خطوة إلى الأمام ، وخطوتان إلى الوراء".ناهيك عن حقيقة أن أزمات الرهن العقاري العادية ستؤدي إلى تسخين الوضع الاجتماعي والسياسي في البلاد (كل أزمة - الآلاف أو حتى الملايين من المصائر البشرية المحطمة).

حول معدل الفائدة على الرهن العقاري

لطالما كانت معدلات الرهن العقاري في روسيا في مستوى مرتفع بشكل فاضح. من أجل الإنصاف ، نعترف: لقد تحدثت السلطات عن الحاجة إلى خفض أسعار الفائدة من قبل ، ولكن بشكل بطيء إلى حد ما ، رسميًا ، فقط لإظهار "قلقهم الاجتماعي" للجمهور. والمصرفيون ببساطة لم يتفاعلوا مع هذه العبارات. إذا تذبذبت أسعار الفائدة على الرهون العقارية صعودًا وهبوطًا ، فهذا يعني أنها كانت تحت تأثير بعض العوامل الأكثر خطورة من رثاء السلطات.

خذ ، على سبيل المثال ، أحد المراسيم الرئاسية في مايو 2012 - "بشأن تدابير لتزويد مواطني الاتحاد الروسي بسكن مريح وبأسعار معقولة وتحسين نوعية الإسكان والخدمات المجتمعية" (رقم 600 بتاريخ 7 مايو 2012). تحدد الفقرة الأولى من هذا المرسوم المهمة التالية [حتى عام 2018]: "تخفيض فائض متوسط سعر الفائدة على قرض الرهن العقاري (بالروبل) بالنسبة لمؤشر أسعار المستهلك إلى مستوى لا يزيد عن 2.2 نقطة مئوية."

عام 2019 موجود بالفعل في التقويم. دعونا نحاول تقييم تنفيذ هذه الفقرة من المرسوم رقم 600. في عام 2018 ، تراوح سعر الفائدة على MHL بين 10.5 و 14.0٪. ذكرت Rosstat أن مؤشر أسعار المستهلك العام الماضي بلغ 4.3٪. لذلك ، فإن الحد الأقصى لسعر قروض الرهن العقاري في العام الماضي ، وفقًا لمرسوم 2012 ، كان يجب أن يكون: 4 ، 3 + 2 ، 2 = 6.5٪. لكنها في الواقع كانت أعلى مرتين.

المرسوم رقم 600 بشأن الفقرة 1 فشل تماما. لكن لسبب ما لم يقم أحد "أعلاه" بعملية "استخلاص المعلومات" ولم يكتشف أسباب الفشل والمسؤولين عنه. أو ربما ليسوا المذنبين في الفشل؟ ربما تم كتابة المرسوم رقم 600 ليس لتنفيذه ، ولكن فقط لإثبات "الاهتمام الاجتماعي"؟ ونحن ، السذاجة ، ننتظر تنفيذ المراسيم.

من يتحكم في سعر الفائدة على الرهن العقاري؟

لننتقل سريعًا من عام 2012 إلى وقت أقرب إلى عصرنا. على سبيل المثال ، في بداية شهر أكتوبر من العام الماضي ، تم عرض اجتماع لرئيس الاتحاد الروسي على القنوات الفيدرالية الرئيس الروسي فلاديمير بوتين ورئيس سبيربنك جيرمان جريف … تم التطرق إلى مسألة الإقراض العقاري ، ووعد المصرفي الرئيس بتخفيض معدل الرهن العقاري. ولكن حرفيا في نفس الشهر ، سبيربنك يرفع معدلات الرهن العقاري. تفسير: الأسعار في سوق الإسكان آخذة في الانخفاض ، والمطورين يكافحون لبيع متر مربع ، وتتزايد مخاطر البنوك ، ووفقًا لشرائع العلوم المالية ، يتم تعويضهم من خلال زيادة أسعار الفائدة.

وهنا حدث هذا العام. في 14 مارس ، في مؤتمر الاتحاد الروسي للصناعيين ورجال الأعمال (RSPP) ، أمر فلاديمير بوتين بتخفيض معدل الرهن العقاري. على وجه التحديد ، ما يصل إلى 8 في المائة بحلول عام 2024. لكن ألم يحدد مرسوم مايو 2012 مهمة مماثلة كان لا بد من استكمالها "بالأمس"؟ هل الاتحاد الروسي للصناعيين ورجال الأعمال هو المسؤول عن معدل الرهن العقاري؟ هل لدى اتحاد رواد الأعمال هذا أدوات فعلية للتحكم في المعدل؟

سيخبرك أي مصرفي أنه بالنسبة له لا تعتبر قرارات شهر مايو ولا أي مراسيم رئاسية أخرى مرسومًا على الإطلاق. والأكثر من ذلك ، أن النداءات الشفوية لا يمكن أن تكون كذلك. الأمر الأساسي الذي يحدد سعر الفائدة على أي قرض ، بما في ذلك الرهن العقاري ، هو السعر الرئيسي للبنك المركزي للاتحاد الروسي. في وقت توقيع المراسيم الرئاسية في مايو 2012 ، كانت النسبة 8.0٪. اليوم هو 7 ، 75٪. إذا كانت الحكومة تريد حقًا تحسين شروط الإقراض العقاري ، فعليها إذن أن تصدر تعليمات لبنك روسيا لخفض المعدل الرئيسي إلى المستوى الذي ستكون عنده قروض الرهن العقاري متاحة للمواطنين وآمنة لهؤلاء المواطنين وللاقتصاد ككل. البلد. لكن الرئيس لا يستطيع أن يكتب مثل هذا المرسوم لأن بنك روسيا ، في انتهاك لدستور الاتحاد الروسي ، أعلن "الاستقلال" عن الدولة. ويبدو أن رئيس الاتحاد الروسي يوافق على ذلك.لذلك كتبت المراسيم "لقرية الجد".

تدرك الحكومة أنها لا تدير عملية الرهن العقاري في البلاد. في الوضع الحالي ، وحده بنك روسيا هو القادر على إدارته حقًا. صحيح أنه لا قانون البنك المركزي ولا لوائح بنك روسيا يقولان شيئًا عن حقيقة أن بنك روسيا يجب أن يتعامل مع الرهون العقارية (والأكثر من ذلك ، حل مشكلة الإسكان في الدولة). لدى بنك روسيا مهام أكثر جدية - استهداف التضخم (اخترع البنك المركزي هذه المهمة لنفسه في انتهاك للمادة 75 من دستور الاتحاد الروسي). ولهذا ، إذا لزم الأمر ، يمكن للبنك بسهولة رفع سعر الفائدة الرئيسي ، مما يؤدي إلى أزمة الرهن العقاري في البلاد وتحويل مئات الآلاف من الأشخاص إلى أشخاص بلا مأوى.

لن تتغذى الذئاب على العشب

وزير الاعمار والاسكان والمرافق فلاديمير ياكوشيف أعلن مؤخرًا أنه من أجل الحفاظ على سوق الرهن العقاري ومنع حدوث أزمة ، يجب أن تكون معدلات القروض قريبة من 5٪. حسنًا ، هذا صعب الجدال معه. لكن بيان الوزير يجب أن يصنف على أنه "تمنيات طيبة". اقتراح آخر ، عبر عنه الوزير ، هو أن خفض الفائدة يجب أن يتم من خلال دعم الرهن العقاري … من أرباح البنوك نفسها. من الصعب تسمية هذا حتى بوعي طوباوي. هذا هو سوء فهم كامل لكيفية عمل عالم الرهن العقاري. إنه مثل إخبار الذئاب بالتوقف عن أكل الأغنام وأكل العشب. اسمحوا لي أن أذكركم أن أرباح البنوك الروسية في العام الماضي بلغت 1.3 تريليون روبل. - رقم قياسي لآخر سبع سنوات. من هذا المبلغ 800 مليار روبل. حسابات لمصرف الادخار. وبلغت أرباح البنوك في الشهرين الأولين من العام الجاري 445 مليار روبل.

ولا يخفى على أحد أن هذه النتيجة المالية قد تحققت إلى حد كبير بسبب الطفرة في قروض الرهن العقاري (بالمناسبة ، تم إصدار أكثر من نصف جميع قروض الرهن العقاري مؤخرًا من قبل سبيربنك). لا يمكن للوزير أن يفهم بأي شكل من الأشكال أن الهدف بالنسبة للبنوك هو المال ، وأن بناء المساكن ليس أكثر من وسيلة. يعتمد المصرفيون بشدة على استمرار طفرة الرهن العقاري هذا العام ويحلمون بتحقيق ربح قدره 1.8-1.9 تريليون روبل بفضل ذلك. إذا تم تأكيد التوقعات ، فستكون هذه نتيجة مالية قياسية للبنوك ، تم تحقيقها بسبب سرقة قياسية للناس.